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长租公寓频“暴雷”租房市场还安全吗?

来源:买球app哪个好 时间:2021-08-05 19:25:11 浏览:5595

   [摘要] 不久前就是在青岛,人去楼空的“城城找房”让很多交了一年租金的租户被房东扫地出门。而在全国范围内,频上热搜的“蛋壳公寓” 不久前就是在青岛,人去楼空的“城城找房”让很多交了一年租金的租户被房东扫地出门。而在全国范围内,频上热搜的“蛋壳公寓”,不仅让很多租房年轻人无家可归,甚至背上了数万元的“房租贷款”。几年前,作为新兴事物的长租公寓,凭借租金低、装修时尚的优势,深受年轻租房群体的欢迎。但如今,不断发生的租房暴雷事件,让长租公寓仿佛成了专坑年轻人的代名词。长租公寓的背后到底隐藏怎样的利益链条?年轻人租房该注意哪些方面?今天我们请来了三位资深房屋租赁中介专业人士,和大家一起来聊聊租房这个话题。【前世今生】靠低价迅速打开市场在市北区错埠岭,已经营十几年房产中介的“莹轩房产”经理郑传营告诉记者,她第一次听说长租公寓应该是在三四年前。“有机构来租房,要求简单装修分割一下,再出租给刚毕业的大学生。”在郑传营看来,这些机构租房子的要求很特别,专门租那些“老破小”,这种房子平时很难找到租户,最大的好处就是房租便宜。我爱我家万科中心店店长龚海防直言,长租公寓之所以能得到大家的认可,最重要的就是便宜,“一方面是他们专门找那些市场上租金低的房源,另一方面他们会对房子进行分隔,七八十平方米套二的房子都可以分割成四五间来单独出租,从而分摊了成本。”龚店长告诉记者,在新都心附近靠近地铁的位置,长租公寓一间房每月的价格按照面积大小在700—1500元之间,如果是整租一套房子,价格则超过3500元/月,对很多刚刚踏入工作岗位的年轻人来说,价格优势就立刻凸显。而且与直接找房东或者中介的传统租房模式相比,长租公寓有着“省事”“装修好”等优势,并且不需要缴纳中介费,甚至很多长租公寓还提供打扫卫生的服务,只要缴纳卫生清洁费,整个入住过程就像住酒店一样舒服。【背后操作】一直游走在灰色地带既然便宜还有很多便利性,为什么今年在租赁市场却惹出这么大麻烦呢?按照龚店长的说法,长租公寓其实一直存在很多的问题。“比如为了分摊成本的分隔出租问题,按照国家的规定,租房最小的单位就是房间,但长租公寓通常会把客厅分割成两间来出租,这是明显违反规定。”但真正给长租公寓带来问题的是运营模式。其实,长租公寓背后是一个“抬价、垄断、滚雪球、收割”模式。首先大批招募中介,以高于市场租价10%—15%的水平找房东收房,租金按月或按季度结算,附带装修。再以比市场价偏低的价格快速把房子租出去,要求租客年付,如果租客掏不出一年的租金,就会让租客到平台申请租金贷款,后续租客定期给银行还钱。这样就可以在极短的时间内空手套出至少6—8个月资金差。以一套房2500元的月租计算,平台每月付给房东2500元,如果将房以2000元的价格转租,租房者需要一次性缴纳交纳24000元全年房租,这样第一个月就会产生20000多元的资金差。平台会用这笔钱继续租房、转租。“这样的运作模式,如果一直能够顺利持续,是没有问题的,因为平台会和房东签订长租合同,一般是五年起步,前几年会赔钱往外转租,但几年后房租通常会自然上涨,成本不变的情况下,平台就会实现盈利。”龚海防告诉记者,但今年突然出现的疫情,打破了美好的愿望。平台手里的房源出现了大量的空置,找不到新的租客,却要不停地向房东支付房租,“暴雷”也就在所难免。另外,也不排除部分平台将租客多付的租金用于其他投资项目,出现亏损从而导致“暴雷”的现象。总之,“沉淀资金”缺乏监管,盲目快速扩张,成了很多长租公寓跑路的主要原因。【新闻链接】长租公寓“暴雷”租户被赶由于长租公寓频繁出现问题,给很多租户带来诸多烦恼。市民朱女士就曾今年8月份,通过58同城网站查找租房信息,在“城城找房”租下一套房子。当时“城城找房”表示他们跟房东签订了房屋托管委托协议,一共是三年。所以,租房合同实际上是跟“城城找房”签订的。但是本月初,朱女士突然接到了房东的电话。对方表示,他们只收到“城城找房”给的押金。本来是说好了三个月给一次租金,但是自己一分钱没拿到,而且中介也联系不上。所以,房东找到朱女士商量,要么解除合同,要么跟房东重新签订协议继续入住。市民张女士也有同样的遭遇。今年年初她与一家房屋托管公司签订了一年的合同,一次性缴纳了3万多元的房租,而她的合同还未到期就被告知平台跑路,房东更换门锁后她无处可去,托管公司也人去楼空。对于很多刚刚踏入社会的年轻人来说,租房依然是在城市立足的主要方式。长租公寓似乎不靠谱,那要怎样租到好房子呢? 21世纪不动产长春路店店长陈晓告诉记者,其实长租公寓并非都不靠谱,长租公寓分为集中式和分散式,跑路和“暴雷”的多是分散式,也就是平台在很多小区找分散的房源,然后分隔出租。集中式的是平台集中租下一整栋楼,然后装修分租。“这种模式有点像酒店,目前很多大开发商在做。”陈晓说这样的公寓还是值得信任的,当然价格会相对较高。除此之外,租房最好还是寻找正规的中介。“在中介的介入下,租房者是直接和房东打交道,在中介的帮助下签订租赁合同,这样就不存在跑路的问题。”陈晓说,有正规中介的介入,可以帮租房者减少很多的麻烦,未来租房过程中出现问题,中介也都有相应的义务来帮忙协助解决。另外很多人担心从中介手里租房,房租可能高。对此陈晓这样解释:今年房屋租赁业的市场并不好,而且这几年竞争也格外激烈,中介要想把房租出去,也只有一个办法就是找房东压价,所以从中介租房,房租未必会贵,甚至还能剩下不少钱。“昨天有一单我们还帮租户成功省了一个月的房租。”当然这种保障和服务也是有代价,就是需要付出中介费。对于中介费,很多租房者都本能的排斥,回到很多网站搜索个人房源,在采访中多位业内人士都对此强烈反对,原因是长租公寓正是在58同城、安居客这样的平台上发布房源信息,声称自己是房东,可以免中介费,等到双方见面时却发现根本不是那么回事。而且长租公寓声称没有物业费,但他们还是会收取一定的管理费,而且费用会按天缴纳,“每天一两块钱”看似不多,一年算下来,费用已经和正规中介的中介费差不多。去年底,住建部等六部门曾联合发文,明确加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,并要求住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规,今年9月公开征求意见的《住房租赁条例 (征求意见稿)》也提出,将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。与此同时,青岛市住房和城乡建设局在9月15日也发布了《住房租赁风险提示》,提醒租房者警惕企业“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)带来的风险,避免因企业“爆仓”“跑路”遭受损失。观海新闻/青岛早报记者刘鹏


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